诉讼手记02 | 出租方接受第三方代付的租金，会构成知道并同意转租？

对于将房屋转租给内部员工是否构成转租，在上一篇中，出租方与承租方展开了激烈的交锋，最终我们说服二审法院，认可该案构成转租。

上一篇链接：诉讼手记01|店面无变更，公司转租给内部员工是否构成转租？一、二审法院作出不同判决

但随之而来的是，甲公司（出租方）到底什么时候知道乙公司（承租方）转租？出租方曾经接受了承租方之外的第三方，甚至是实际使用房屋的人支付的租金，会被认定为出租方知道并且同意转租吗？

1、甲公司与乙公司签订房屋租赁合同后不久，乙公司与其员工签订了转租合同，并将房屋交给乙公司员工实际使用。

2、合同履行过程中，部分房屋租金和租赁保证金是由乙公司之外的第三方交付的，但甲公司要求该第三方出具了代付声明，且租金发票已开具给乙公司。

3、甲公司单方解除房屋租赁合同后，乙公司提起诉讼，主张乙公司在店铺中悬挂了以乙公司员工名义办理的个体工商户营业执照，甲公司应早已知道这个情况，结合甲公司接受了乙公司员工缴纳的租金和保证金，可以得出甲公司早就知道店铺由乙公司员工使用一事。

4、一审法院经审理，认为：根据甲公司2019年出具的保证金收据及乙公司缴纳租金的凭证可以看出，甲公司对缴纳租金和保证金的主体并未提出异议，应视为其对经营主体与签约主体不一致并无异议。

一审法院之所以认定甲公司对于对经营主体与签约主体不一致并无异议，我们认为有可能是基于经营主体是乙公司内部员工，所涉门店从装修入场都是以乙公司名下的便利店招牌进行营业，并未发生变更等因素影响，再结合支付租金的主体是实际经营主体，从而作出了该等认定。

但是，对于一审法院的这一认定，我们并不能认同。因此，在二审中，我们着重从以下方面进行了分析，以说服二审法院进行了改判：

1、甲公司出具的保证金收据以及第三方今天商务公司的租金缴纳凭证只能证明租金的实际支付主体是乙公司以外的第三方，构成第三方代为支付。

2、在租赁合同履行过程中，乙公司的管理非常混乱，租金的支付主体既有实际经营主体，又有乙公司和实际经营主体之外的无关第三方。

3、与此形成对比的是，甲公司的管理是非常规范的，甲公司虽然接受了第三方支付的款项，但每笔款项都有要求支付主体向其出具了书面的代付声明，声明支付人是代乙公司付款，并在财务存档，同时，甲公司在收到款项后，向乙公司开具了发票。

4、此外，在双方签订的房屋租赁合同明确约定了涉案房屋不得转租的情况下，我们认为，如果乙公司主张甲公司早已知晓并同意转租的事实，应当由乙公司提出明确的证据进行证明，本案中，乙公司并不能证明。

在发生房屋转租时，出租方何时发现、知悉转租事实，这一时间节点非常关键。法律规定，出租方发现转租后，应当在六个月内提出异议，否则出租人将丧失解除合同或主张转租合同无效的权利。

1、例行检查与重点巡视相结合。各出租方在进行日常巡视检查时，除基本的例行检查外，还应根据租赁的特殊考虑，做好重点巡视，如定期检查相关证件证照的办理、公示情况等。

2、发现疑点，应及时核实并留存证据。一旦发现与合同约定不一样的情形时，应当及时指出并要求该公司出具书面的报告解释缘由，进行证据留存，如果遇到自行无法判断的情况，应及时咨询法律专业人士进行解答。

3、注意行使权力的期限，不要错过时限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。上述权利的起算点非常重要，出租方应注意。