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诉讼手记01|店面无变更,公司转租给内部员工是否构成转租?一、二审法院作出不同判决

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租户乙公司违反合同约定转租给内部员工,房东甲公司根据合同约定单方解除了合同,一审法院竟认定房东违约,并要求承担巨额赔偿。一审败诉后,甲公司提起上诉,最终二审法院认定乙公司构成违约转租,甲公司单方解除租赁合同不违法。

一审法院判决房东甲公司违约解除,并要求承担巨额损失


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1、甲公司作为房东,与乙公司签订房屋租赁合同,约定乙公司租赁房屋用于便利店经营,合同中明确约定了承租人不得转租。

2、签订合同后不久,乙公司与其员工签订了转租合同,并在转租合同中将甲公司禁止转租的内容删除,再由该员工将转租合同提交给市场监管部门办理了个体工商户营业执照,并将房屋用于乙公司名下便利店铺经营。

3、甲公司发现前述情况后,以乙公司违约为由,发函单方解除了租赁合同

4、乙公司提起诉讼,主张甲公司解除违法,一审法院判决甲公司败诉,并要求甲公司赔偿乙公司损失。

二审法院认定甲公司单方解除租赁合同不违法,乙公司构成违约转租


一审败诉后,甲公司不服提起了上诉,经过艰难努力,我们最终说服法院认定甲公司单方解除租赁合同不违法。为何一、二审法院会作出不同的判决?在店面招牌没有变更的情况下,转租给“内部员工”算不算“转租”?

1、一审中,乙公司主张:乙公司是基于内部经营管理的需要,将房屋提供给自己公司的员工使用并用于经营公司名下便利店,并将店铺经营的营业执照办理到该员工名下,不构成转租。为了证明自己的观点,乙公司提交了大量的公司名下其他店铺的经营合同,证明都是采用内部员工转租并办理营业执照的形式。

2、一审法院采纳了乙公司的主张,认为:该门店从装修入场都是以乙公司名下的便利店招牌进行营业,并未变更,且乙公司提交了员工的劳动合同证明实际使用人是乙公司员工,实际经营主体与签约主体不一致,是内部经营模式问题,不构成转租。

3、对此,我们从如下几个方面进行了反驳,并在二审中进一步强调,最终说服二审法院改判:

(1)法律上对于转租行为的认定,应该以约定承租人与实际使用人是否为同一法律主体为标准。

本案中,双方签订的租赁合同明确约定不得转租,否则出租方有权解除合同,乙公司在明知以上情况下,自签约时起就擅自将涉案房屋交给第三方实际使用,并以其名义注册了个体工商户的营业执照,使得约定的承租人与房屋的实际使用人不一致,构成了法律上的转租行为。

此外,我们调取了乙公司员工办理营业执照时提交给市场监管部门的租赁合同,发现该份合同删除了甲公司禁止乙公司转租的内容;且从内容来看,该份转租合同对于租赁期限、租金支付及标准等实质性内容均进行了约定,完全符合转租合同的特征。

2)我们认为乙公司所主张的“内部经营管理行为”,属于以合法形式掩盖非法目的,不具备合法性。

乙公司利用员工大量注册个体工商户对公司名下商铺进行实际经营,故意将公司经营行为与个体工商户经营行为进行混同,将企业经营所得转换为个体工商户经营所得,其实际目的是利用个体工商户享受的所得税优惠规避缴纳公司企业所得税,从而实现偷税漏税的目的,属于以合法形式掩盖非法目的的行为。

即使乙务公司所谓的“内部经营管理行为”,是基于内部经营模式的安排和考量,也与本案无关,不应要求对此完全不知情的甲公司认可。

且乙公司故意隐瞒实际使用人,篡改、伪造并提交虚假租赁合同给主管部门的行为,也更进一步证明其非法性。

(3)便利店招牌没有变更,只能证明房屋用途没有变更,不能等于租赁主体没有变更。

法律对于转租行为的认定是以租赁主体是否相同为标准,并不是以租赁物用途是否相同为标准,房屋是否一直用于乙公司名下便利店招牌的经营与租赁主体是否变更没有直接关系。

且甲、乙公司签订的租赁合同对于该房屋是否用于特定招牌便利店的经营并没有进行限制,但是有约定禁止转租,也就是说,甲公司选择并同意乙公司作为租户是基于乙公司本身的实力,而不是基于是不是用于该便利店经营。

基于上述3个方面的原因,我们认为本案构成转租。

出租人应对转租的风险防范及建议


虽然合同对于禁止转租有明确约定,但是,我们发现,法官在进行此类情形进行认定时,已不仅仅局限于纸面上的条文,更会基于双方签约的本质、履约的诚意、双方因为解除合同所付出的成本损失等实质层面进行判断因此,对于是否构成转租,不能简单从表明或基于生活常识进行判断。

据此,我们提供如下应对建议:

1、注意租户违约转租证据的保存。各公司在履约过程中如发现对方不合法不合规之处,一定要善于保留对方非法行为的一些证据并加以利用,这可能使得法官在进行自由裁量的时候能更多地基于公平正义、诚实信用的角度进行考虑,进而影响最终的判决结果。

2、出租方行使单方解除权要慎重。在租赁房屋交易市场中,出租方虽然凭借业主的地位可以提前在租户选择、合同签署过程中提前考虑,但在单方解除合同时还需要慎重。本案中,即使合同明确约定出现转租的情况出租人有权解除合同,也并不一定意味着出租方当然享有解除权,是否构成转租还需要从形式上以及实质上进行综合判断。

3、及时咨询专业律师进行判断。是否构成转租行为,不仅需要从法律上判断,更需要从其他角度综合权衡考量。故建议在遇到上述情况下,应当及时咨询法律上的专业人士,不管从证据的留存、文书的撰写(比如解除函的出具)以及相关法律权利的行使都应更谨慎,避免构成违约。


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