柏晟说法
文 | 柏晟律师
出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利，此为法律对于承租人权利的保护。但实践中不乏当事人在房屋租赁合同中约定，或以其他方式事先要求承租人放弃优先购买权的情形，该类约定有效吗?
《民法典》第七百二十六条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
《合同法》（已经废止）第二百三十条对此亦有类似规定，2021年实施的《民法典》在原有规定基础上新增了但书条款及视为放弃的规定，对于优先购买权的实现更加明确。但无论是《合同法》还是《民法典》，或者其他关于租赁合同纠纷的司法解释，虽然明确“优先购买权”是一项法定权利，但对于当事人能否约定放弃，未发现明显禁止的相关规定。
因《民法典》施行后暂未发现类似案例，我们重点对《民法典》施行前的相关案例进行了检索，结果显示暂未发现法院否定了该类约定，而多数法院对于当事人事先约定都给予了支持。
如最高院在（2018）最高法民终130号判决中即载明，法律法规并不禁止当事人之间就优先购买权进行特别约定，但基于合同相对性原则，该针对优先购买权的约定仅在合同当事人之间具有法律约束力。
地方法院对此也有直接回应，如(2020)浙02民终646号、(2020)粤03民终12149号、(2019)沪0117民初15391号、(2017)苏12民终2334号及(2015)郴民一终字第1120号等判决中，当事人在租赁合同中作出了约定出租人可以转让涉案商铺、住宅房屋产权，承租人放弃优先购买权或转让无需征得承租人同意的类似约定，而相关法院对于此类约定或合同条款都认为合法有效。
从目前检索的案例来看，当事人发生争议时，亦有承租人以该类约定为格式条款而主张条款无效。
对此，法院往往会结合双方实际履行合同的证据来作出是否支持承租人主张的认定。如(2018)皖民申1014号判决中，承租人以出租人挟其强势地位，强行要求申请人签订放弃优先购买权的租赁协议，该协议为格式合同而主张合同无效，虽然该案中法院并未对此直接作出回应，但法院最终结合了双方合同履行行为后并未支持承租人的诉请。
另，在(2015)苏审二民申字第01047号判决书中，次承租人在转租合同中亦约定放弃了优先购买权，但也提出该类约定是为了重复使用而预先拟定并且订立合同时双方未协商的主张。但当地法院认为合同已经约定了放弃优先购买权的内容，且在履行过程中也实际进行了函告，出租人已尽到合理提示义务，并最终驳回了承租人的再审申请。
从司法实践来看，为避免未来发生类似争议，我们提出如下建议：
1、若出租人需要明确排除承租人的优先购买权的，为预防争议发生，首先需要在合同或以承诺函等方式进行明确约定，尤其是载明承租人放弃优先购买权的内容，并且尽可能保留已充分向承租人提示或双方就合同条款进行沟通的证据。在合同权属变更或其他影响协议履行的事实发生前，若有可能也建议再次以书面方式告知承租人，从而尽可能地证明自己已经尽到告知义务；
2、对于承租人而言，在签署此类合同时需要审慎查阅合同内容，对于放弃优先购买权内容有异议的应及时提出，及时与出租人协商一致，以免自己在合同履行过程中陷入被动地位。
